Il importe peu que vous soyez propriétaire ou locataire, que vous achetiez ou vendiez, ou que vous soyez encore sur la touche en attendant de rejoindre le jeu. A peu près Tout le monde veut savoir ce qui se passe sur le marché du logement.
Car c’est une cible mouvante.
Parce que c’est une cible mouvante. Si la chute des prix peut être une aubaine pour les acheteurs, elle peut jeter les vendeurs dans la panique – et, dans le pire des cas, plonger le monde dans une récession, comme nous l’avons vu lorsque la bulle immobilière a éclaté il y a dix ans. Pendant ce temps, le manque de nouveaux logements arrivant sur le marché peut entraîner une flambée des prix pour les acheteurs et les locataires.
Cette pénurie actuelle de nouvelles constructions exacerbe une pénurie nationale de logements et entraîne une hausse des prix, selon le rapport annuel sur l’état du logement dans le pays récemment publié.
« La principale conclusion est que le marché du logement est fort », déclare un associé de recherche principal au centre. Mais « il y a une pénurie de logements provoquée par plusieurs années de faibles niveaux de construction de logements. Cela a entraîné une concurrence accrue, qui a fait grimper les prix des logements. Et cela a conduit à un manque d’accessibilité au logement. »
Voici les six principales conclusions du rapport.
1. Le taux d’accession à la propriété repart à la hausse
Au cours des deux dernières années, le taux d’accession à la propriété est reparti à la hausse, atteignant 64,4 % des ménages en 2018. Ce taux a augmenté de 0,5 % par rapport à l’année précédente, ce qui s’est traduit par 1,6 million de ménages supplémentaires qui ont fermé des propriétés.
Ce sont des nouvelles fantastiques. Le taux d’accession à la propriété s’était effondré pendant la crise financière, alors que des dizaines de saisies immobilières balayaient le pays. Maintenant, il est revenu à ce qu’il était de 1985 à 1995 environ.
« L’accession à la propriété avait beaucoup diminué ». « Donc pour beaucoup d’acheteurs, c’était enfin d’avoir l’argent et le revenu nécessaires pour que cela se produise. »
La bosse est principalement due au fait que davantage de milléniaux et de jeunes de la génération X ont inondé le marché. Un million et demi d’entre eux supplémentaires ont conclu des transactions immobilières à 2018.
« Vous avez un plus grand groupe de jeunes adultes qui vieillissent et atteignent l’âge où ils se marient, ont des enfants et atteignent le point d’achat privilégié d’une première maison ».
L’essor de l’accession à la propriété s’est fait en dépit de prix record dans de nombreuses régions du pays et de la hausse des taux d’intérêt crédits.
En 2012, le paiement mensuel médian d’une maison n’était que de 1 176 euros, après ajustement de l’inflation, selon le rapport. Mais à peine six ans plus tard, il avait bondi de près de 51 %, pour atteindre 1 775 euros par mois.
« Le fait que l’accession à la propriété augmente malgré tous les défis d’accessibilité auxquels les acheteurs sont confrontés reflète l’importance de l’accession à la propriété pour le rêve américain ».
2. Moins de gens sont locataires
Des mathématiques simples : Si le nombre de propriétaires augmente, cela signifie que le nombre de locataires diminue. Le nombre de ménages louant le toit au-dessus de leur tête a diminué de 110 000, pour atteindre 43,2 millions, à 2018. C’est un contraste frappant avec les 12 années précédentes, où le nombre de locataires a augmenté de près de 850 000 ménages par an.
La hausse des loyers, qui ont augmenté de 3,6 % par an en 2018 contre 3,8 % en 2017, y est peut-être pour quelque chose.
« Les loyers sont élevés et en hausse. Mais l’accession à la propriété a tendance à être un coût plus fixe, car les gens savent ce que sera leur hypothèque mensuelle. « Les locataires ont tendance à consacrer une plus grande part de leur revenu au logement que les propriétaires. »
Les loyers sont élevés et en hausse.
Mais il y a un autre changement : Les locataires deviennent plus riches. Environ un quart d’entre eux ont maintenant des revenus de ménage de 75 000 euros ou plus. Cela signifie que beaucoup choisissent de ne pas devenir propriétaires, même s’ils en auraient les moyens.
Mais davantage de locataires de la classe moyenne, gagnant entre 45 000 et 75 000 euros par an, deviennent accablés par les coûts. Le pourcentage de ces personnes dépensant plus de 30 % de leur revenu (ce qui est considéré comme le maximum que les gens devraient payer pour le logement) a bondi de 13 % en 2001 à 25 % en 2018.
3. Le rythme de la construction de nouveaux logements ralentit
Même avec une demande record des acheteurs potentiels, le taux de construction de logements a ralenti en 2018. Oui, le nombre de nouvelles maisons achevées a augmenté de 2,8 %, à 1,18 million d’unités, à 2018, mais ce taux de croissance est en fait le plus faible depuis 2012, lorsque la reprise après la Grande Récession a démarré.
« Nous sommes huit ans après le début de la reprise, et nous ne sommes encore qu’à 75 % de retour à des taux normaux de construction de logements ».
Il attribue le manque de construction à l’augmentation du prix des terrains, à la lourdeur des réglementations locales et à la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, qui rendent la construction plus difficile et plus coûteuse.
Pour autant, la construction était plus répandue dans certaines régions du pays que dans d’autres. Par exemple, les mises en chantier de logements ont augmenté de 7% dans l’Ouest, où la population augmente, et de 5% dans le Sud, où les terrains sont plus abondants et bon marché. Mais elles ont baissé d’un peu moins de 1 % dans le Nord-Est, très cher, où il n’y a pas autant de terrains disponibles pour construire, et ont chuté de 4 % dans le Midwest.
« Une partie de cela est simplement le reflet de l’endroit où les gens se déplacent ».
4. Les maisons deviennent plus grandes et moins abordables
La plupart des primo-accédants ne veulent pas – et ne peuvent pas se permettre – une mégamansion. Ils recherchent des maisons unifamiliales plus petites et plus abordables. Mais les constructeurs n’en construisent pas.
Seulement 22% des maisons unifamiliales ont pointé à moins de 1 800 mètres carré, selon le rapport. C’est comparé à 32% de 1999 à 2011.
C’est la raison pour laquelle les constructeurs ne font pas de compromis.
C’est parce qu’il est tout simplement plus rentable de construire des demeures plus grandes et plus luxueuses et de vendre à des prix plus élevés.
« Il est difficile pour les constructeurs de construire des maisons de taille modeste, plus abordables ». Mais « il y a beaucoup de demande pour ces maisons ».
5. Les ventes de maisons dérapent
Le manque de maisons, la hausse des prix et la folle concurrence expliquent peut-être pourquoi le nombre de ventes de maisons est en baisse. Après des années d’un marché immobilier chauffé à blanc et frénétique, 5,3 millions de résidences existantes (c’est-à-dire déjà habitées) ont été vendues en 2018. Cela se compare à 5,5 millions en 2017.
« Les ventes de maisons ont principalement diminué à la fin, lorsque les taux d’intérêt crédits ont augmenté. La moindre augmentation des taux d’intérêt peut faire grimper considérablement le montant d’un paiement crédit mensuel.
Mais il y a maintenant plus de maisons disponibles à la vente, même si elles ont tendance à être du côté plus cher. Le nombre de maisons à vendre dont le prix est inférieur à 200 000 euros a chuté, tandis qu’un plus grand nombre de propriétés dont le prix est de 750 000 euros ou plus arrivent sur le marché.
« La plus grande augmentation de l’inventaire est dans les maisons à vendre coûteuses, où la demande est la plus faible ».
6. La croissance des prix des maisons ralentit également
Les acheteurs ne devraient pas s’emballer trop. Les prix des maisons ne baissent pas – ils n’augmentent tout simplement pas à un rythme aussi rapide. L’appréciation des prix des maisons est passée de 6,5 % au début à seulement 4,6 % à la fin de l’année, selon l’indice national des prix des maisons.
Le prix d’inscription médian des maisons est de 310 000 euros.
« Les prix des maisons sont devenus si élevés dans de nombreuses régions qu’il était tout simplement insoutenable de continuer à augmenter aux taux qu’ils avaient ». « Les prix des maisons ont largement dépassé les hausses de revenus au cours des cinq dernières années. »