Comment sélectionner les locataires potentiels

Avec un bon locataire, vous pouvez dormir tranquille la nuit en tant que propriétaire en sachant que le loyer sera payé et que la propriété restera relativement intacte. Avec un mauvais locataire, en revanche, vous devez vous interroger sur l’état de votre investissement tout en répondant aux appels de voisins en colère.

La question est de savoir si vous avez le droit d’avoir un bon locataire.

Le problème est que tout locataire potentiel peut agir comme le meilleur locataire du monde lors de la visite initiale. Mais si vous voulez vous assurer que vous obtenez le meilleur locataire, il est important de filtrer minutieusement chaque locataire potentiel avant de l’autoriser à signer un bail.

Vous avez deux choix lorsqu’il s’agit de trouver un nouveau locataire pour votre propriété locative. Vous pouvez engager une société de gestion de biens locatifs pour faire le travail pour vous (c’est-à-dire qu’ils prennent une coupe sur le dessus), ou vous pouvez garder votre argent et trouver de nouveaux locataires vous-même. Personnellement, étant donné que je suis à la fois radin et un peu gourmand, je choisirais la seconde solution et sélectionnerais moi-même mes locataires. La présélection d’un locataire n’est pas trop difficile ou coûteuse si vous suivez les bonnes étapes.

Screening des locataires potentiels

1. Demandez une candidature

Débutez en demandant à chaque locataire potentiel de remplir une demande. Vous pouvez obtenir un modèle de demande de location auprès de votre association immobilière locale, créer votre propre demande de location personnalisée à l’aide d’un modèle Microsoft Office ou utiliser l’un des formulaires de demande disponibles en ligne.

Veillez à ce que l’application que vous choisissez couvre tout ce que vous devez savoir sur un locataire. Pour de meilleurs résultats, choisissez une demande qui englobe des informations financières, des informations sur l’emploi et des informations personnelles. Assurez-vous que la demande indique clairement qu’une vérification des antécédents, un rapport sur les antécédents criminels ou une vérification de crédit seront commandés, le cas échéant, et que le locataire potentiel accorde son autorisation pour une vérification de ses antécédents financiers, professionnels et personnels.

Ce qu’il faut rechercher dans une demande de location :

• Employeurs actuels et précédents : Depuis combien de temps le locataire occupe-t-il son emploi actuel ? A-t-il changé d’emploi plusieurs fois au cours des dernières années ?
• Niveau de revenu actuel : Le revenu du locataire couvre-t-il le loyer plus les frais de subsistance normaux ?
• Les informations financières telles que les comptes bancaires et les cartes de crédit, y compris les soldes et les paiements mensuels minimums, aident à fournir une « image » financière pour un locataire potentiel et offrent un aperçu de sa capacité à payer le loyer chaque mois.
• Les coordonnées des anciens propriétaires doivent être listées avec les adresses précédentes, les montants des loyers payés et les raisons du départ. Y a-t-il des lacunes dans l’historique de location, ou les noms et les inf0rmations de contact de tout propriétaire sont-ils absents de la demande ?
• Les informations sur le style de vie, telles que le nombre et la taille des animaux domestiques et le nombre d’occupants, doivent figurer sur la demande.
• Les références personnelles devraient inclure les noms, la durée de la connaissance et les numéros de téléphone.

Demandez au locataire potentiel de remplir le formulaire et de vous le rendre. Examinez le formulaire avant de commencer le filtrage pour vous assurer que le locataire n’a exclu aucune information. Des informations manquantes pourraient être un signal d’alarme indiquant que le locataire essaie de cacher quelque chose.

Il est important de vérifier que le formulaire est bien rempli.

2. Effectuez une vérification de crédit

Certaines lois étatiques permettent au propriétaire de facturer à un locataire potentiel le coût de la commande d’une vérification de crédit ou des antécédents. D’autres États exigent que les propriétaires couvrent le coût. Quoi qu’il en soit, c’est une bonne idée de vérifier le crédit d’un locataire. Une vérification de la solvabilité vous donnera des détails sur les antécédents du locataire en matière de crédit, sur une période de 7 à 10 ans. Vous pouvez commander un rapport de crédit et un score de crédit en utilisant le rapport d’identité d’Equifax.

Considérez les éléments suivants lorsque vous examinez le rapport de crédit :

• Historique de crédit: Recherchez un historique de paiements en retard, de comptes de recouvrement, de comptes de cartes de crédit débités ou de problèmes majeurs tels que la faillite. Bien qu’un ou deux paiements en retard dans le passé n’impliquent pas nécessairement un mauvais locataire, vous pourriez vouloir reconsidérer le fait de prendre quelqu’un qui a des arriérés sérieux, comme une faillite.
• Dette courante: Si le locataire a épuisé toutes ses cartes de crédit, s’il a contracté des prêts importants ou s’il a plusieurs soldes impayés, il risque d’avoir du mal à suivre le paiement du loyer.

3. Effectuez une vérification des antécédents

Une vérification des antécédents vous permettra d’obtenir un rapport détaillé du passé du locataire. Plusieurs entreprises offrent des services d’enquête moyennant des frais, et vous fourniront un historique des expulsions, un historique criminel, un historique de crédit et divers dossiers publics. Généralement, vous pouvez commander ces rapports en utilisant le numéro de sécurité sociale du locataire.

Vous pouvez commander une vérification des antécédents en ligne par le biais d’entreprises telles que StarPoint et ScreeningWorks.

Considérez les éléments suivants lorsque vous demandez une vérification des antécédents :

• Evictions: Si le locataire potentiel a récemment été expulsé, vous pourriez vouloir reconsidérer la location à cette personne. Sinon, vous pouvez demander plus de détails sur l’expulsion.
• Casiers judiciaires: Bien que vous puissiez négliger une indiscrétion de jeunesse, vous pouvez vouloir passer sur tout locataire ayant un casier judiciaire long ou grave. Accepter un criminel connu pourrait mettre vos autres locataires, ou vous-même, en danger.
• Dossiers publics: Si le locataire est impliqué dans une bataille juridique, ou a été poursuivi dans le passé, cela apparaîtra dans une vérification des antécédents. Vous voudrez peut-être refuser un locataire qui a été poursuivi pour loyer impayé, pension alimentaire impayée ou autre problème financier grave. Tous ces éléments pourraient indiquer une tendance au non-paiement.

4. Contactez les précédents propriétaires

Souvent, lorsqu’un propriétaire actuel appelle un ancien propriétaire, il demande seulement si le locataire a payé tous les loyers et si le propriétaire était au courant que le locataire allait déménager. Cependant, pour avoir une véritable idée du locataire, vous devez creuser un peu plus. Bien que vous ne vouliez pas risquer d’envahir la vie privée de qui que ce soit, vous pouvez poser quelques questions de base sur le style de vie du locataire.

Questions à poser à un ancien propriétaire:

• Le locataire vous doit-il une quelconque dette en cours ?
• Le locataire a-t-il des antécédents de retards de paiement ?
• Le locataire a-t-il causé des dommages importants dans l’unité de location ?
• Le locataire a-t-il dérangé les voisins ou causé des problèmes majeurs lorsqu’il vivait là ?
• Le locataire a-t-il eu la qualité de recevoir son dépôt de garantie lors de son déménagement ?
• Pourriez-vous louer un appartement à ce locataire à l’avenir ?

5. Contactez l’employeur du locataire

Vous voulez absolument vérifier que le locataire a une source de revenu stable et fiable avant de l’autoriser à signer un bail. Vous pouvez le faire de deux façons : Vous pouvez demander au locataire de vous remettre une copie d’une fiche de paie récente, ou vous pouvez contacter directement l’employeur pour en savoir plus. Gardez à l’esprit que tous les employeurs ne donneront pas les détails de l’historique des salaires ou d’autres informations privées. Mais, l’employeur peut vous dire si le locataire est un employé actuel ou non.

6. Interrogez le locataire

Si toutes les informations sur les antécédents sont vérifiées, vous pouvez envisager de faire un entretien téléphonique rapide avec le locataire. La plupart du temps, lorsque vous faites visiter une location à un nouveau locataire, vous vous concentrez davantage sur la propriété que sur le locataire potentiel. En appelant rapidement les locataires potentiels, vous pouvez en savoir plus sur eux et sur leur mode de vie. N’oubliez pas que le Fair Housing Act stipule que les propriétaires ne peuvent pas faire de discrimination en fonction de la couleur, du handicap, de la situation familiale, de l’origine nationale, de la race, de la religion ou du sexe.

Questions à poser à un locataire:

• Avez-vous des animaux de compagnie ? Quel âge ont vos animaux de compagnie ? Sont-ils propres ?
• Prévoyez-vous d’avoir un colocataire à l’avenir ?
• Comment se déroule votre journée de travail typique ? Travaillez-vous de nuit ou à des heures irrégulières ?
• Fumez-vous ? Fumez-vous à l’intérieur ou à l’extérieur ?
• Avez-vous des amis ou des parents qui passent fréquemment la nuit chez vous ?

Mot de la fin

En tant que propriétaire, vous devez filtrer chaque locataire potentiel ; il y a tout simplement trop de risques si vous ne le faites pas. Après tout, vous ne voulez certainement pas finir par devoir passer par le processus d’expulsion d’un locataire. Mais cela ne signifie pas non plus que vous devez devenir un détective privé chaque fois que quelqu’un dépose une nouvelle demande. Utilisez votre instinct et essayez de vous faire une idée du locataire, puis étayez votre instinct par des faits concrets tirés de son dossier de crédit et de ses antécédents. Veillez à ne pas dépasser vos limites, ce qui peut vous faire courir le risque d’enfreindre les lois sur la protection de la vie privée de la loi sur les propriétaires et les locataires.

Si vous êtes propriétaire, comment faites-vous pour passer à travers le processus de sélection ? Avez-vous des astuces pour trouver les meilleurs locataires ?