Donc, vous avez récemment acheté un immeuble de placement (pour moins que la valeur du marché) dans une ville avec une énorme demande de location, et un marché du travail en croissance rapide. En d’autres termes, vous venez d’investir dans un bien immobilier rentable qui a de grandes chances de s’apprécier à l’avenir. Félicitations ! La partie la plus difficile est terminée.
Ou est-ce le cas?
La vérité est la suivante : vous avez peut-être fait un excellent travail en trouvant une bonne affaire, en obtenant un prêt à faible taux d’intérêt, et (si vous êtes un investisseur passif) vous avez également engagé un fournisseur de propriété clé en main / une équipe de gestion avec une réputation incroyable. Alors maintenant, vous pensez que vous pouvez simplement vous asseoir, vous détendre, et que l’argent va arriver.
Si cela vous ressemble, vous oubliez une chose très, très, très (très, très, très, etc.) importante.
Qu’est-ce que c’est ?
La comptabilité bien sûr ! 🙂
Ugh ! Je sais, ce n’est pas le sujet le plus passionnant. MAIS, avant que vous ne sortiez X de cette page web, voici ce que vous devez savoir : la comptabilité est une partie essentielle de la possession de propriétés locatives (même si quelqu’un d’autre les gère, et peut-être même plus).
Malheureusement, beaucoup d’investisseurs, en particulier les nouveaux, ne comprennent pas à quel point cette affirmation est vraie.
La comptabilité est un élément essentiel de la gestion des biens locatifs.
C’est hallucinant, mais de nombreux investisseurs ne suivent pas diligemment leurs revenus et leurs dépenses, et certains ne les suivent pas du tout. Ils reçoivent un chèque par la poste tous les mois, ils l’encaissent, et ils poursuivent leur chemin. Pendant ce temps, ils paient les réparations et autres travaux d’entretien non routiniers avec des cartes de crédit, des chèques et des espèces liés à leurs comptes bancaires personnels. (Indice : ne faites pas cela).
Si cela vous ressemble, vous devez savoir que c’est la MAUVAISE chose à faire en tant que propriétaire immobilier. Pourquoi ? Parce que vous pourriez être en train de perdre beaucoup d’argent… et vous n’en auriez même pas la moindre idée.
La bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a pas de problème.
La bonne nouvelle, c’est que tenir des comptes précis n’est pas compliqué… Si vous avez l’éducation adéquate. Alors faites-vous une faveur et continuez à lire cet aperçu. Vous vous remercierez plus tard, nous vous le garantissons ! (Note annexe : les 12 modules seront bientôt disponibles en téléchargement gratuit, alors gardez l’œil ouvert !).
Avant d’aller plus loin, vous devez savoir qu’il y a une chose qui peut être pire que de ne pas suivre vos revenus et vos dépenses. Cette chose est : ne pas se protéger du fisc et de la responsabilité. Un exemple de cela est de posséder des propriétés à votre nom personnel plutôt que dans une entité (GRAVE ERREUR). Nous n’aborderons pas ce scénario cauchemardesque de protection des actifs, ni aucun autre, dans cet article. Donc, si vous n’avez pas créé un plan de protection/préservation des actifs avec votre comptable ou CPA, veuillez cliquer ici pour en savoir plus sur la protection de vos actifs immobiliers. (Il s’ouvrira dans un autre onglet, afin que vous ne perdiez pas votre place ici.)
Pour les autres, voici ce que vous allez apprendre sur la tenue de livres dans cet article :
1 – L’importance de la comptabilité pour votre entreprise immobilière.
2 – Ce que vous devriez suivre et à quelle fréquence vous devriez le faire.
3 – Des outils de suivi et des ressources pour simplifier vos efforts de comptabilité
Les outils de suivi et les ressources pour simplifier vos efforts de comptabilité.
Si vous êtes prêt à comprendre les bases de la comptabilité, et comment elle peut vous faire gagner beaucoup plus d’argent, commençons.
Pourquoi la tenue de livres est si importante pour les investisseurs
Si vous possédez des propriétés locatives (ou si vous l’envisagez), il est important de comprendre les facteurs qui contribuent au retour sur votre investissement.Ces facteurs de retour sur investissement, comme on pourrait les appeler, comprennent : les flux de trésorerie mensuels (revenus gagnés par les loyers de vos locataires), l’appréciation et les amortissements/avantages fiscaux.
La comptabilité comptable est un outil important pour les investisseurs.
D’un autre côté, il existe également plusieurs facteurs qui affectent négativement votre ROI. Ces facteurs de RCI négatif, comme on pourrait les appeler, comprennent : les frais d’entretien régulier et de gestion, les réparations pour les dommages inattendus, les paiements et intérêts crédits, les taxes, etc.
Si vous êtes intelligent, vous suivrez chaque centime que vous dépensez – les dépenses régulières, les réparations, chaque kilomètre parcouru (si vous êtes autogestionnaire), et vous noterez également quand vos paiements de loyer arrivent chaque mois. Non seulement cela vous permettra de mieux comprendre combien d’argent vous gagnez réellement, mais cela vous rendra également la vie BEAUCOUP plus facile au moment des impôts.
Pour simplifier les choses, voici une liste des principaux avantages d’une comptabilité appropriée pour vos avoirs immobiliers :
Métriques que les investisseurs immobiliers devraient suivre chaque mois
Tenir le suivi d’une seule propriété peut ne pas sembler être une grosse affaire, mais à mesure que vous faites croître votre portefeuille, le nombre d’activités nécessaires liées à l’investissement que vous devez suivre peut vraiment commencer à s’accumuler. Cela peut devenir vraiment compliqué !
La meilleure chose que vous puissiez faire est de réserver un peu de temps chaque mois pour la comptabilité. Voici les éléments les plus importants que vous devez suivre :
1. Les profits et les pertes
Il est important de savoir combien de flux de trésorerie vous générez chaque mois, et combien d’argent vous dépensez. Vous devez connaître ces chiffres pour chacune de vos propriétés, ET pour toutes vos propriétés combinées. C’est le seul moyen pour vous d’avoir une compréhension claire de votre revenu net.
Alors que vous faites croître votre portefeuille et que vous investissez dans davantage de propriétés, elle vous recommande également de « suivre le paiement des loyers et de vous assurer qu’aucun de vos locataires n’est en retard dans ses chèques. En outre, certains locataires peuvent payer à des dates différentes et vous aurez besoin d’un moyen de garder tout en ordre. »
2. Amortissements et impôts
Vous devrez garder une trace des dépenses qui peuvent être déduites, des valeurs auxquelles vous serez taxé et des preuves de toutes les radiations appropriées. Remarque : si vous ne gardez pas trace de tous les avantages fiscaux possibles, vous vous rendez un très mauvais service.
3 – Prêts et Intérêts
Les paiements de prêts et les intérêts sont une autre grande préoccupation. C’est particulièrement vrai si vous avez recours à l’effet de levier autant que possible (ce que vous devriez faire), car vous pouvez avoir plusieurs prêts différents à gérer.
Pour chaque propriété, il est essentiel que vous sachiez (a) combien vous devez chaque mois, (b) quand le paiement est dû, (c) si et quand le taux va changer, et (d) combien de temps vous avez jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.
4 – Entretien et Réparations
Si vous avez déjà été propriétaire d’une maison, vous savez que toute maison finit par avoir besoin de certaines réparations. Qu’elles soient petites ou grandes, vous pouvez souvent les programmer ou prévoir le moment où elles devront être effectuées.
Les réparations de la maison ne sont pas toujours faciles.
Si vous n’êtes toujours pas convaincu que vous devriez suivre tout cela, peut-être que l’IRS peut vous faire peur.
Recommandations de l’IRS
Suivez tous les frais de déplacement que vous engagez pour les réparations de la propriété locative. Séparez les reçus pour les réparations mineures comme la plomberie, la réparation d’une porte cassée ou une peinture mineure des reçus pour les améliorations capitales comme l’ajout d’un nouveau toit, la rénovation d’une cuisine ou la pose d’une isolation.
Vous devez être en mesure de justifier certains éléments des dépenses pour les déduire. Vous devez généralement disposer de pièces justificatives, telles que des reçus, des chèques annulés ou des factures, à l’appui de vos dépenses.
Si vous faites l’objet d’un contrôle et que vous ne pouvez pas fournir de preuves à l’appui des éléments déclarés dans vos déclarations de revenus, vous pouvez être soumis à des impôts et des pénalités supplémentaires. Par exemple, si vous ne pouvez pas justifier les dépenses d’immobilier locatif liées au remplacement des serrures de porte, avec des registres appropriés, l’IRS peut rejeter cette dépense, ce qui peut signifier que vous encourez des impôts et des pénalités supplémentaires.
Vous avez besoin de bons registres pour préparer vos déclarations fiscales. Ces registres doivent justifier les revenus et les dépenses que vous déclarez. En général, ce sont les mêmes registres que vous utilisez pour suivre votre activité immobilière et préparer vos états financiers. Pour en savoir plus, consultez le site.
Est-ce que cela prend du temps ? Oui, cela peut l’être. Allez-vous y prendre plaisir ? J’en doute. Devriez-vous quand même le faire ? Oui à 100%. Pourquoi ? Parce que passer un peu de temps maintenant vous fera gagner beaucoup de temps et d’ennuis plus tard. Cela peut aussi vous faire économiser des MILLIERS d’euros d’impôts. De plus, cela n’a pas besoin d’être difficile ou de prendre du temps. Cela ne prend vraiment que quelques minutes.
Très sérieusement, « la clé pour obtenir des résultats cohérents avec moins de stress et de gaspillage » selon elle « est de créer des systèmes pour tout ce qui est important et qui doit être fait régulièrement. Le crayon le plus terne vaut mieux que la mémoire la plus vive ! »
Comment rendre la comptabilité encore plus facile ?
Ok, si tout ce suivi semble encore représenter trop de travail… vous n’êtes pas encore à court de chance. Voici quelques recommandations supplémentaires qui peuvent rendre la comptabilité ENCORE PLUS RAPIDE ET PLUS FACILE. C’est parti :
1 – Ouvrir des comptes bancaires séparés
De nombreux investisseurs affirment que l’ouverture de comptes bancaires séparés pour chacun de leurs biens immobiliers facilite grandement la comptabilité. Tout d’abord, cela rend super clair pour vous de voir combien d’argent entre, et sort du compte de chaque propriété chaque mois.
Il est important de savoir que les comptes sont séparés.
Une chose importante à noter est que vous ne devez JAMAIS utiliser votre compte personnel pour payer les dépenses de vos propriétés. Pourquoi ? Parce que si vous êtes un jour contrôlé (croisons les doigts, cela n’arrivera jamais), vous ne voulez pas qu’ils aient à passer au crible toutes vos dépenses personnelles pour prouver votre affaire.
2 – S’inscrire à un paiement automatique ou à un débit préautorisé
La plupart des sociétés de prêt immobilier offrent une sorte d’option de paiement automatique ou de débit préautorisé. C’est assez explicite, mais pour plus de clarté, cela signifie que votre prêteur prélèvera le paiement directement sur votre compte chaque mois.
Pour vous faciliter encore plus la vie, vous pouvez envisager de mettre en place un paiement automatique pour d’autres paiements mensuels également. Par exemple, votre assurance, les taxes foncières, les services publics, les frais de gestion et d’autres dépenses. L’avantage est que vous pouvez toujours être sûr que tout est payé chaque mois, peu importe où la vie vous emmène – alors allez-y et réservez cette retraite de méditation silencieuse de 10 jours dont vous rêvez, un safari en Afrique, ou une croisière autour du monde, et amusez-vous en sachant que vos dépenses sont automatisées!
3 – Engager quelqu’un pour le faire à votre place
Embauchez de l’aide en cas de besoin ! En plus des équipes de gestion de propriétés clés en main et des facilitateurs, vous pouvez embaucher un comptable ou un CPA pour vous aider sur une base continue. Conseil d’investisseur : ne gardez pas tous vos reçus et factures dans une boîte jusqu’au 1er avril et attendez-vous à ce que votre CPA soit super content de vous. Vous pouvez également envisager d’embaucher un assistant virtuel pour vous aider avec vos besoins administratifs comme la compilation de toutes vos informations sur les bénéfices et les dépenses à envoyer à votre comptable chaque mois.
Conclusion (plus 1 chose de plus)
Vous devriez maintenant avoir une assez bonne idée des raisons pour lesquelles la tenue de livres est essentielle pour votre entreprise d’investissement immobilier. Et vous devriez également avoir une bonne compréhension de ce que vous devez faire pour vous assurer que vous le faites correctement, en maximisant vos revenus et en évitant le fisc à tout prix.
Cela étant dit, il y a une autre chose que vous ne devriez pas oublier de suivre. Selon elle, la chose la plus importante à suivre en matière d’investissement est… vos objectifs !
Vous voyez qu’il est facile d’avoir une image claire de ce que vous voulez aujourd’hui, mais dans cinq ans – dix ans – cette image changera probablement.
Ceci est important à noter, car l’investissement dans l’immobilier est un jeu à long terme. Bien sûr, vous pouvez vous faire beaucoup d’argent en peu de temps MAIS pour vraiment faire le maximum de bénéfices et éviter d’être taxé, vous devrez attendre un certain temps.
« Au fur et à mesure que votre portefeuille se développe, votre vie aussi. Vous aurez plus d’argent et plus de liberté. Vous pouvez voyager davantage, vous adonner à de nouveaux passe-temps, faire plus de bénévolat et faire une variété d’autres choses qui changent votre vie et qui vous êtes pour le mieux.
Pendant tout cela, cependant, vous ne devez jamais perdre de vue vos objectifs. Ce rêve d’envoyer votre enfant dans une grande université, de subvenir aux besoins de vos parents quand ils en ont besoin, de prendre une retraite anticipée, de prendre ces vacances spéciales et de profiter enfin de la vie au maximum est ce qui compte vraiment.
Faites ce qui fonctionne le mieux pour vous, mais ne perdez jamais de vue vos objectifs les plus importants. Mettez-les par écrit et affichez-les quelque part où vous pouvez les voir. La vie devient distrayante et souvent, les gens finissent par trouver des moyens de dépenser plus qu’ils ne gagnent, peu importe combien ils gagnent en plus.
Les objectifs les plus importants sont ceux que vous vous êtes fixés.
Rester connecté à vos objectifs les plus importants, avoir la patience des attendre et la diligence de travailler dans ce sens, voilà comment nous réalisons les rêves.