Résumé : Dans cet article, vous apprendrez comment faire une analyse du marché immobilier. Parmi les sujets abordés : qu’est-ce qu’une analyse du marché immobilier ? Pourquoi elles sont importantes pour les acheteurs et les vendeurs, et un guide simple, étape par étape, pour déterminer la valeur marchande exacte d’une propriété.
Introduction
Si vous avez déjà acheté ou vendu une maison, il y a de fortes chances que vous sachiez une chose ou deux sur la détermination de la valeur d’une propriété. Si le prix demandé est trop élevé, la probabilité que la maison soit vendue diminue fortement. D’un autre côté, si le prix d’une maison que vous cherchez à vendre est trop bas, vous passerez à côté de profits potentiels.
La vente d’une maison peut être un moyen de réduire les coûts.
Pour s’assurer que le prix d’une maison est juste, une analyse du marché immobilier devrait toujours être effectuée, avant d’acheter ou de vendre. Cette analyse comparera les valeurs de maisons similaires dans la région pour arriver à un prix de marché précis. Avant d’aborder la manière de réaliser une analyse du marché immobilier, commençons par définir ce que c’est.
Qu’est-ce qu’une analyse du marché immobilier ?
Une analyse du marché immobilier est souvent appelée une analyse comparative du marché (CMA). Il s’agit essentiellement d’une analyse des valeurs marchandes actuelles des propriétés, comparables à une propriété que vous cherchez à acheter ou à vendre. Une AMC est un outil utile pour déterminer la valeur marchande de votre propre propriété, en particulier si vous essayez de décider d’un prix de vente précis avant de l’inscrire.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une analyse du marché immobilier est différente d’une valeur estimée, qui est déterminée par un évaluateur professionnel. Une analyse de marché comparable est considérée comme subjective et donne au vendeur des informations sur la valeur de maisons similaires dans la région.
Bien qu’il y ait de nombreux facteurs à prendre en compte lors de la réalisation d’une analyse du marché immobilier, celle-ci est tout à fait gérable avec une approche organisée.
La valeur de la maison est déterminée par le vendeur.
Votre agent immobilier peut effectuer une AMC pour vous afin de déterminer le prix à inscrire lors de la vente ou le prix à offrir lors de l’achat d’une maison. Parce qu’aucune propriété n’est exactement la même, des ajustements doivent être faits pour tenir compte des différences.
Pourquoi devrais-je faire une analyse du marché immobilier ?
Vous devriez toujours faire une analyse du marché immobilier, que vous achetiez ou vendiez une propriété et je vais vous expliquer pourquoi. Cette analyse vous aidera à comprendre le marché immobilier actuel, à savoir combien valent les propriétés similaires à la vôtre et, s’il s’agit d’une propriété d’investissement, combien vous pouvez demander pour le loyer.
Les informations recueillies dans le cadre d’une analyse du marché immobilier ou CMA aident le vendeur à choisir un prix d’inscription et les acheteurs à voir si le prix demandé est trop élevé, trop bas ou raisonnable. Une AMC devrait toujours être effectuée pour s’assurer que les acheteurs et les vendeurs obtiennent un accord équitable, basé sur la valeur de la propriété.
En comparant des propriétés similaires sur le marché, vous serez en mesure de mettre un prix précis sur une maison.
Comment faire une analyse du marché immobilier – 7 étapes
Etape 1- Analyse de la propriété
La première étape de votre analyse du marché immobilier consiste à effectuer une analyse de la propriété. Les caractéristiques suivantes doivent être évaluées :
- Zone et quartier : Faites le tour du quartier où se trouve la propriété pour en évaluer la qualité. Si vous regardez une propriété hors de l’État, utilisez des ressources en ligne comme, Google Street View pour voir quelles rues ou poches sont plus agréables que d’autres. Gardez à l’esprit que les images de Google peuvent être périmées, il peut donc être difficile de déterminer à quel point le quartier est réellement agréable.
- Taille ou superficie en métres carré.
- Taille du terrain.
- Nombre de chambres à coucher et de salles de bain : Le nombre de chambres à coucher et de salles de bain est extrêmement important pour déterminer la valeur d’une maison. Par exemple, deux chambres à coucher sont moins favorables que trois ou plus. Et les maisons avec une seule salle de bain se vendent souvent à une valeur inférieure.
- Autres pièces : Parce que les maisons avec plus de chambres à coucher signifient généralement un prix plus élevé, c’est une bonne idée de voir si les pièces qui peuvent avoir été utilisées comme bureau ou den seraient qualifiées de chambre à coucher. Vérifiez les codes de construction locaux pour vous assurer que les autres pièces peuvent légalement être classées comme des chambres à coucher.
- Nombre d’étages.
- Age de la construction:Lorsque la maison a été construite, remodelée, ajoutée, etc. joue un impact sur l’évaluation de la propriété. Les maisons plus récentes seront évaluées plus haut, à moins que le maintien de l’ancienneté ou de l’architecture originale d’une maison ancienne ne soit considéré comme souhaitable dans la région.
- Aménagements et caractéristiques: Plusieurs aménagements et caractéristiques qui peuvent augmenter la valeur de la propriété comprennent, une cheminée, une terrasse, un jardin, une piscine, un balcon, etc. D’autres commodités pourraient être que la maison est située dans une communauté fermée avec un clubhouse ou un accès à des courts de tennis. Toutes ces variables ont un impact sur la valeur de la maison.
- Proximité des commodités locales: Considérez si une propriété est située ou près d’une route très fréquentée, si elle a un accès rapide à l’autoroute, si elle est proche des magasins, des transports publics, des parcs, des écoles, etc. De plus, regardez si une propriété se trouve à proximité de sites indésirables comme une décharge ou des bâtiments industriels.
- Des améliorations récentes ou notables.
Étape 2- Évaluer le prix de vente initial
Une fois que vous avez fait l’analyse de la propriété, recherchez en ligne l’inscription originale, si possible. Cela vous donnera une bonne idée de l’état général de la maison. Parcourez les photos et les descriptions pour repérer les améliorations, les rénovations ou les problèmes potentiels. Le constructeur ou le promoteur devrait également être répertorié afin que vous puissiez déterminer s’il s’agissait d’une maison construite sur mesure ou à l’emporte-pièce.
Étape 3- Vérifier les estimations de la valeur de la propriété
Utilisez des ressources en ligne pour vous donner la valeur marchande estimée de la maison. Comme il s’agit d’estimations de la valeur marchande, elles peuvent ne pas être totalement exactes, surtout si des modifications ont été apportées à la maison. Mais cela vous fournira un bon chiffre de départ sur lequel vous pourrez vous baser pour poursuivre votre analyse du marché immobilier.
Etape 4- Recherche de Comps
L’étape suivante consiste à rechercher des propriétés qui sont comparables à la vôtre. Les propriétés comparables doivent avoir le même nombre de chambres à coucher et de salles de bain, une superficie de moins de 300 métres carré, être situées dans le même quartier, avoir un terrain de taille similaire, l’âge de la maison et ses caractéristiques.
Identifiez les propriétés récemment vendues dans la région.
En consultant les listes vendues en ligne, vous serez en mesure de voir exactement combien de maisons similaires se sont vendues dans la région. Regardez les anciennes inscriptions dans un rayon de un à trois miles de votre propriété. Recherchez les maisons qui ont été vendues au cours des trois derniers mois, ce qui vous donnera la valeur la plus précise, car les tendances du marché fluctuent. Ensuite, si nécessaire, étendez votre recherche aux six derniers mois. Choisissez trois à cinq propriétés comparables et ajoutez-les à votre liste de comparaisons.
Recherche d’annonces actuelles de maisons comparables
Puis, recherchez les listes actuelles de maisons comparables dans un rayon de un à trois miles. Choisissez trois maisons, au minimum, qui sont comparables à la vôtre. Gardez à l’esprit que ces prix d’inscription ne sont pas nécessairement des valeurs réelles. En général, un marché de vendeurs essaie de gonfler les valeurs en fixant des prix plus élevés, tandis qu’un marché d’acheteurs essaie de dégonfler les valeurs en fixant des prix plus bas. La valeur des maisons invendues est influencée par les tendances immobilières. Les inscriptions actuelles vous donneront une bonne idée de ce qu’est votre concurrence.
Considérer les inscriptions en attente des maisons comparables
Les inscriptions en attente n’ont pas encore complètement fermé, cependant, regarder ces inscriptions vous donnera un aperçu en temps réel de la façon dont le marché se porte.
Regarder les inscriptions expirées de maisons comparables
La dernière chose que vous voudrez regarder, ce sont les inscriptions expirées de maisons similaires. Il s’agit d’une information extrêmement précieuse pour votre marché.
analyse car généralement, les propriétés qui ont expiré avaient un prix trop élevé.
Sources pour recueillir des analyses immobilières
Vous vous demandez peut-être où trouver toutes les informations dont j’ai besoin pour mon analyse comparative du marché ? Voici de bonnes ressources pour trouver les analyses dont vous avez besoin :
- L’Agence de financement du logement. Ce site Web dispose de données sur les propriétés récemment vendues dans des régions spécifiques.
- L’indice des prix résidentiels du FNC. Des données provenant de plus de 20 régions métropolitaines qui sont basées sur des évaluations de maisons. Cet indice aide également les acheteurs et les vendeurs à comprendre les tendances actuelles du marché.
- Sites web immobiliers. Des sites Web populaires sont excellents pour vérifier les prix des inscriptions actives ou des propriétés récemment vendues.
Étape 5 – Déterminer une fourchette de prix
Maintenant que vous avez compilé une liste de toutes les informations nécessaires, il est temps de déterminer une fourchette de prix pour votre propriété.
Définir votre valeur plafond
Choisissez une propriété parmi les trois à cinq comps que vous avez trouvés, qui vaut certainement plus que la vôtre. Cette propriété peut se trouver dans une meilleure rue, offrir plus de caractéristiques ou être plus récente. Ce chiffre constituera votre valeur plafond – ou le haut de votre fourchette de prix.
Définir votre prix plancher
Puis choisissez une propriété qui vaut certainement moins que la vôtre. Peut-être qu’elle est située dans une rue très fréquentée, qu’elle a moins de caractéristiques ou une apparence moins désirable. Ce chiffre sera votre prix plancher – ou le bas de votre fourchette de prix.
Étape 6- Évaluer la maison en personne
Il n’y a pas de meilleure façon de fixer le prix exact d’une maison que de l’évaluer en personne, si possible. Lorsque vous parcourez la propriété, prenez note des facteurs qui auront un impact sur la valeur, tels que : l’état général, les ajouts ou les améliorations, les commodités, les caractéristiques, les améliorations ou les réparations nécessaires, ainsi que l’extérieur et l’aménagement paysager.
Etape 7- Décider de la valeur marchande
Sur la base de toutes vos recherches, vous devriez avoir une fourchette de prix pour ce que vaut votre propriété. Tenez compte de tout ce que vous avez observé en parcourant la maison et de l’impact que cela aura sur la valeur. Ensuite, prenez les prix de vente des maisons comparables sur votre liste, divisez ce prix par leur superficie en métres carré, et obtenez le prix par cm2 pour chaque maison. Une fois que vous avez calculé le prix moyen par cm2 de vos comps, multipliez-le par la superficie en métres carré de la maison que vous essayez de vendre ou d’acheter.
Enfin, décidez où se situe votre propriété dans la fourchette de prix établie. Ce chiffre correspond à la valeur marchande de votre maison.
La valeur marchande de votre maison est déterminée par le prix du marché.
Exemple de calcul du prix moyen à partir de Comps
Voici un exemple d’analyse de marché comparable (AMC) pour vous aider à déterminer les prix moyens à partir d’inscriptions comparables.
Disons que votre propriété a une superficie de 2 500 métres carré et qu’après avoir fait des recherches, vous avez cinq maisons comparables :
- Maison un : 2 700 métres carré et vendue pour 490 000 euros (prix par cm2 : 181 euros)
- Maison deux : 3 000 métres carré et vendue pour 510 000 euros (prix par cm2 : 170 euros)
- Maison trois : 2 200 métres carré et vendue pour 455 000 euros (prix par cm2 : 206 euros)
- Maison quatre : 2 400 métres carré et vendue pour 475 000 euros (prix par cm2 : 197 euros)
- Maison cinq : 2 650 métres carré et vendue pour 485 000 euros (prix par cm2 : 183 euros)
Le prix moyen par cm2 de ces cinq maisons comparables est de 187,40 euros. Multipliez ensuite la superficie de votre propriété (2 500 métres carré) par le prix moyen par cm2 (187,40 euros), ce qui donne une valeur approximative de la maison de 468 500 euros. Il s’agit d’une estimation assez précise de la façon dont le prix de votre maison devrait être fixé.
Conclusion
Découvrir comment faire une analyse du marché immobilier par vous-même peut sembler une tâche ardue. Cependant, en suivant notre guide étape par étape, vous serez en mesure de déterminer un prix de maison précis pour n’importe quelle entreprise immobilière.
Il s’agit d’une analyse du marché immobilier.
Si vous êtes un vendeur, effectuez une analyse du marché immobilier pour vous assurer que vous ne surévaluez pas votre maison. La surévaluation entraîne des inscriptions expirées et une perte de fraîcheur sur le marché. Plus votre maison reste longtemps sur le marché, plus vous risquez de perdre de l’argent. De même, si vous fixez un prix trop bas pour votre propriété, vous perdrez des bénéfices potentiels. Utilisez des outils en ligne gratuits pour arriver au prix du marché le plus précis pour votre maison.